Зарубежные инвесторы, работающие на российском рынке, выбирают, как правило, консервативную стратегию развития бизнеса. Не является исключением и чешская Группа PPF, которая присутствует на российском рынке уже 25 лет и является одним из самых заметных игроков на рынке коммерческой недвижимости. Сейчас руководство российского подразделения компании решило, что пора вернуться к проектам жилой застройки, реализацию которых когда-то остановил кризис. О том, почему принято такое решение, рассказал "Интерфаксу" глава представительства Группы PPF в России Мартин Шаффер.

- Несколько лет назад Группа PPF объявляла о намерениях удвоить свое присутствие в секторе российской недвижимости. Удалось реализовать эти планы?

- Можно сказать, что почти удалось. Мы проделали большую работу, ввели в эксплуатацию Comcity, активно развивали «Южные врата», увеличили долю в «Томилино», купили бизнес центр «Метрополис»… Но я должен сказать, что ситуация в экономике страны и на рынке недвижимости, конечно, заставила нас внести определенные коррективы в стратегию развития нашего Real Estate бизнеса.

- А как компания реагировала на новые реалии?

- Мы очень консервативны и осмотрительны в своих начинаниях. Отдельные проекты были заморожены, от реализации некоторых пришлось отказаться из-за отсутствия спроса. С другой стороны, проекты, которые были построены ранее, сейчас успешно развиваются и приносят прибыль. Так что будем наш бизнес в России развивать дальше.

- Например, какие?

- Comcity один из наших ключевых проектов в России. Он был по достоинству оценен бизнес-сообществом, получил много престижных премий и наград. Первые арендаторы фаза «Альфа» заехали в офисный парк весной 2015 года. На данный момент объект заполнен на 92% из 107,5 тыс, кв.м. арендуемой площади.

- Почему не удалось сдать площади целиком?

- Один из крупных арендаторов объявил о банкротстве и перестал существовать. Наша команда ведет очень активную работу над тем, чтобы в условиях высокой конкуренции и откровенно непростого рынка найти новых арендаторов. Мы с большим оптимизмом смотрим на этот проект. Во-первых, уверен, в ближайшее время мы решим вопрос с вакансией, во-вторых, в Comcity уже сейчас работают почти 10 тыс. сотрудников. Наши крупнейшие арендаторы – это известные российские и международные компании: Ростелеком, Теле2, Систематика, Oraclе и многие другие. На днях подписали долгосрочный договор аренды с международной производственной компанией 3M. Ожидаем их переезд в декабре 2018 г.
А в целом, это самый успешный проект среди всех децентрализованных комплексов класса А.

- Каковы ваши планы по дальнейшему развитию проекта?

- На сегодняшний день мы уже начали проектирование второй очереди проекта — фазы «Браво». Она будет состоять из двух офисных зданий общей арендуемой площадью 55 тыс. кв.м и бизнес-отеля категории «4 звезды», который рассчитан на 150 номеров. Кстати, прямо на днях завершили процесс по выбору оператора по управлению – им должна стать международная Группа AccorHotels, владеющая брендом Novotel. Инвестиции в проект по нашим оценкам составят около 1,6 млрд рублей.

Строительство фазы «Браво» планируем начать в конце 2019 года, а ввод ее эксплуатацию запланирован на 3-й квартал 2022 г. По нашему мнению, сейчас самое время начать реализацию следующей фазы: мы уже видим интерес к новой очереди, как со стороны арендаторов текущей фазы, так и со стороны крупных арендаторов, находящихся в процессе поиска качественного объекта под профессиональным управлением для консолидации своих офисов.

- Планируете строить другие объекты?

- У нас есть несколько жилищных проектов, реализацию которых когда-то остановил кризис, а сейчас мы бы хотели к ним вернуться. Во-первых, это проект среднеэтажной застройки в Сколково, в ЗАО. Видим в этом месте высококачественный многоквартирный комплекс, по классу соответствующий окружению.

Хочу отметить, что все наши проекты в области жилья основаны на принципе комфортной городской среды, т.е. в каждом будут построены детские сады, школы, использованы современное ландшафтное озеленение и малые архитектурные формы, предусмотрены детские игровые площадки и парковые зоны. В Сколково будем использовать формат «двор без машин». Планируем начать проектирование в 2019 году, что позволило бы завершить строительство к началу 2022 года.

Во-вторых, наш проект в Клоково в ТиНАО. Это низкоплотная малоэтажная (до 4 эт.) и блокированная застройка (таунхаусы) общей площадью около 100 тыс. кв.м. в формате комфортного загородного жилого комплекса. Особенностью этого проекта будет разнообразная спортивная составляющая и ФОК. Проектирование уже начали, ввести в эксплуатацию хотим в 1-й половине 2022 года.

Ну и не могу не упомянуть о нашем новом проекте, который хотели бы построить как часть уже существующего. Это жилищный комплекс в Comcity. До 2022 г. мы планируем построить 130 тыс. кв.м жилой недвижимости комфорт класса. В шаговой доступности находится метро «Румянцево». Здесь также появятся коммерческие площади и развитая социальная инфраструктура: школа, детский сад, медицинский центр, кафе, рестораны и тд. Особое внимание в проекте уделяется благоустройству территории: мы будем инвестировать в зоны рекреации, ландшафтные решения, передовые технологии. Общие инвестиции в девелопмент составят около 10 млрд. рублей.

Я считаю, что у жилого проекта в Comcity хорошие перспективы, так как в офисном парке большое количество резидентов, которые хотят жить рядом с работой при почти полном отсутствии объектов с качественной инфраструктурой.

- Это очень серьезные планы…

- На самом деле, наша стратегия развития одна из самых консервативных на рынке. Поэтому упомянутые мною проекты, это пока все, что мы бы хотели реализовать своими силами. География присутствия PPF Real Estate Russia намного шире – на данный момент мы представлены в 15 регионах от Санкт-Петербурга до Красноярска. В нашем портфеле недвижимости большой земельный фонд. Конечно, большую часть участков, в основном подходящих под логистическое строительство, мы не считаем для себя профильными активами и, наверное, будем их продавать. По судьбе остальных примем решение позже. Присутствие в 15 регионах касается объектов недвижимости, география активов PPF Group по всей России гораздо шире, от Калининграда до Петропавловска-Камчатского.

- Вы как-то аккуратно сказали про реализацию своими силами, и я понимаю, о чем вы. Ведь компания также что-то может купить?

- Это правда. Несколько недель назад было объявлено о приобретении компанией ТЦ «Невский центр» в Санкт Петербурге. Мы подписали соответствующее соглашение с финской Stockmann. Ожидаем закрытие сделки до конца года. Хочу отметить, что эта покупка — результат ежедневной кропотливой работы, которую мы проводим в соответствии с нашей долгосрочной стратегией.

Группа PPF работает в России больше 25 лет. Нашему девелоперскому бизнесу здесь почти 10 лет. Все это время мы рассматриваем различные проекты. Я не исключаю, что на рынке уже почти не осталось состоявшихся и успешных проектов в области недвижимости, которые мы в разные годы не рассматривали бы для покупки. В этом смысле покупка «Невского центра» или ранее приобретённый бизнес центр «Метрополис» — это просто видимая, результативная часть проводимой нами работы.

- Хотите сказать, что возможны новые покупки?

- Как я уже сказал, мы постоянно рассматриваем различные проекты. Россия для Группы PPF – это очень важный рынок, и мы делаем все от нас зависящее, чтобы максимально развивать существующие проекты и по возможности расширять наш бизнес. Что преследует не только цели роста объема наших инвестиций и стоимости наших активов, но и постоянное увеличение их качества и ликвидности.

- Считаете ваши последние покупки успешными?

На сегодняшний день, мы уверены, что сделки для нас выгодные, все параметры нас в этом убеждают.

- Если говорить о торговой недвижимости, «Невский» ведь не первый ваш ТРЦ?

«Невский центр» станет третьим объектом в сегменте торговой недвижимости, которым управляет PPF Real Estate в России. В портфель компании также входят ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани и ТРЦ «М5 Молл» в Рязани.

- А что сейчас происходит в ваших торговых объектах? Вы ведь их сами построили и сами ими управляете?

- Да, сами. За последние 2 года вырос уровень заполняемости помещений в торговых центрах, в Астрахани, например, центр сдан полностью. За это время мы подписали около 90 новых договоров аренды. Трафик в ТРЦ постоянно увеличивается.

- Не обсудили еще несколько ваших действующих проектов, вы ведь не только инвесторы, но и соинвесторы?

Мы реализуем несколько проектов совместно с другими компаниями. Например, таким образом нами были куплены башни БЦ «Метрополис».

Кроме того у нас 60% в проекте индустриально-логистического парка «Южные врата». Там уже 500 тыс. кв. м. введено в эксплуатацию. И это производственные и складские площади самого высокого уровня. Среди резидентов индустриального парка: Leroy Merlin, Auchan, Decathlon, Kimberly Clark, DHL, General Motors, Next, аптечная сеть «36,6», OSG Records Management, Volvo, другие крупные российские и международные компании. Большую часть объектов в парке реализовано в формате строительства «под ключ», в том числе крупнейший в Европе распределительный центр для компании Leroy Merlin, федеральные распределительные центры для Decathlon и GM, производственный комплекс и центр запчастей для John Deere, а также производство компании Paul Hartmann AG. В конце 2017 года была заключена сделка по аренде складских помещений с китайским логистическим оператором Cainiao (Alibaba Group). Это на сегодняшний день их главный и единственный собственный центр обработки заказов интернет-платформ AliExpress, Tmall и Лоукостер в России.

- И это не единственный ваш логистический парк?

- Есть еще объект в Томилино. У нас в нем 75%. Проект уже имеет свою историю, но продолжает оставаться высоко востребованным у первоклассных арендаторов. Несмотря на кризисные явления в экономике и на рынке складской недвижимости (уровень вакансии в московском регионе около 8-10% в среднем), за период 2014-18 гг. вакантные площади в комплексе были в течение всего 3 месяцев в 2016 г. Сейчас, как было и до этого, комплекс полностью заполнен. Более того, были пролонгированы на длительные сроки арендные договоры с такими всемирно известными компаниями, как Ашан, FM Logistics, H&M. Также заключен долгосрочный (на 10 лет) договор аренды с новым арендатором – Москворечье Трейдинг – ведущей компанией на рынке автокомпонентов московского региона.

В рамках этого проекта хотел бы еще упомянуть о новой территории развития в Нижнем Новгороде. В рамках освоения земельного участка общей площадью 40 Га в 2017-18 гг. совместно с компанией Леруа Мерлен мы реализовали инвестиционный проект по строительству гипермаркета строительных материалов (первый в Нижегородской области). Общая сумма инвестиций компаний Группы PPF по проекту составила около полумиллиарда рублей. Рядом у нас 33,5 Га. С оптимизмом смотрим на развитие этой территории в будущем.

- Давайте теперь поговорим о других активах PPF. И начать я бы хотела с недавней новости о сделке Хоум Кредит банка в Чехии и Словакии.

- Хоум Кредит инициировал крупнейшую за 20 лет сделку на банковском и финансовом рынке в Чехии, откуда он «родом». Ее цель — появление нового игрока, который войдет в пятерку крупнейших банков в Чехии.

Согласно предварительному соглашению разрабатывается проект объединения Чешского банка Moneta Money Bank (бывший GE Money), нового «цифрового» банка Air Bank – этот банк входит в Группу PPF, а также небанковской финансовой организации Хоум Кредит (в Чехии и Словакии Хоум Кредит не является банком). Преследуемых задач здесь несколько: стать номером два в сегменте розничного кредитования, номером три по количеству отделений и номером пять по объему активов в Чехии.

Новый банк будет работать под брендом Air Bank, который завоевал огромную популярность у населения, в основном у молодежи. Поскольку акционерная структура публичного банка «Монета» разрознена и включает в себя инвесторов из разных стран, инвестиции Хоум Кредита в виде вложения данных активов в новую структуру сделают Группу PPF крупнейшим, лидирующим акционером объединенной компании, с долей около 25%.

Сумма сделки составляет около $900 млн, причем почти две трети этой суммы будет стоить доля Группы в новом банке, а треть суммы Хоум Кредит получит деньгами.

- А как дела у российского Хоум Кредит банка?

- Все очень хорошо! После непростого для банковского сектора периода в 2014-2015 гг. у нас позади уже по сути десять прибыльных кварталов. С 2009 годы мы остаемся первыми в России по POS кредитованию. Кроме того, сейчас мы вторые по кредитам наличными среди негосударственных банков. Еще немного и войдем в 10-ку по портфелю кредитных карт. Просрочка одна из лучших в стране – 3,9%.

- Хороший показатель!

- А еще у нас транзакции по кредитным картам выросли в полтора раза за девять месяцев этого года по сравнению с прошлым, каждый пятый POS-кредит выдается онлайн через POS-онлайн и онлайн сервис «Товары в рассрочку». Онлайн-сервисами пользуется 60% активной клиентской базы, а 40% договоров на нецелевые кредиты наличными заключается с помощью дистанционных каналов. Мы вообще очень цифровые и современные.

- В чем ваши конкурентные преимущества?

- В рассрочках без первоначального взноса и переплаты. Мы первые внедрили подобный продукт на рынке. Его доля составляет около 80% от нашего POS портфеля. Банк – лидер, как рынка POS-кредитов, так и рынка рассрочек. Помимо рассрочек в традиционном POS-сегменте, стоит отметить, что ежемесячный оборот по карте рассрочки в августе — сентябре этого года почти 2 млрд руб. Недавно мы выпустили обновленную карту рассрочки под брендом «Свобода». Что касается остальных конкурентных преимуществ, думаю что это наша сеть отделений. Она сбалансирована, эффективна и генерирует хорошую прибыль. Еще одно преимущество — широкая и диверсифицированная сеть партнеров, количество которых мы расширяем за счет брокерских решений и физического присутствия в торговых точках.

- Довольны своим местом на рынке? Вы говорили, что постоянно мониторите рынок недвижимости в поисках хороших предложений, а на банковский рынок смотрите?

У нас хорошая прибыльность и мы активно развиваемся. Шаг за шагом улучшаем свои показатели и позиции на рынке. Без преувеличения скажу, что мы относимся к лучшим частным банкам в России. Но, состояние банковского сектора в целом неочевидно. Мы не можем не замечать, что маржинальность бизнеса падает и рынок концентрируется. Это нас беспокоит. Но на рынок мы конечно смотрим.

- У вас осталась страховая дочка в России?

- С 2002 года в стране работает страховая компания Группы, в настоящее время под брендом «PPF Страхование жизни». Основной упор делает на программы накопительного и пенсионного страхования, страхования от несчастных случаев и болезней. Последние шесть лет компания успешно подтверждает высокий уровень надежности по шкале рейтингового агентства RAEX. А в этом году нам присвоен рейтинг ruAA (Высокий уровень надежности).

По итогам I полугодия 2018 года объем собранной премии PPF Страхование жизни составил 1,7 млрд. рублей, суммарный объем активов – 11,99 млрд рублей, страховых резервов – 9,03 млрд рублей. Сборы компании выросли на 12,8% по сравнению с I полугодием 2017 года. За I полугодие 2018 года компания осуществила свыше 10 тыс. страховых выплат на сумму 560 млн рублей.

Агентская сеть компании почти 100 подразделений и более 5000 финансовых консультантов по всей России. По данным ЦБ РФ, PPF страхование жизни первая на рынке пенсионного страхования физических лиц, вторая по количеству договоров долгосрочного страхования жизни и 17-ая из числа страховщиков жизни по объему собранной премии.

- Какие у Группы PPF еще активы в России?

- Например, холдинг «РАВ Агро». Но это конечно не профильный для нас бизнес — мы не считаем себя стратегами на сельскохозяйственном рынке. На днях подписали соглашение с «Мираторгом» о продаже меньшей части активов компании, расположенных в Орловской области. Таким образом, сейчас будем фокусироваться только на Воронежской области, где всегда и находился основной бизнес компании.

Весной 2018 года Группа PPF завершила сделку по приобретению 100% акций компании Skoda Transportation, а также других активов, связанных с ее деятельностью. Эта крупнейшая и старейшая в Чехии компания — разработчик и производитель поездов, локомотивов, трамваев, троллейбусов и гибридных транспортных средств для экологически безопасного общественного транспорта.

В России компания производит современные метро-вагоны «Нева», поставляемые в метрополитен Санкт-Петербурга. Производство осуществляется на мощностях компании «Вагонмаш», в которой Skoda Transportation имеет долю в 51%.

Еще одной компанией «Шкода Транспортейшн» в России является новосибирская «Сибэлектропривод», которая с 2004 поставляет на российский рынок электроприводы для рельсовых транспортных средств и троллейбусов.

Развитие этого нового для Группы PPF в России направления и поиск «точек роста», станет для нас одной из важных задач в ближайшем будущем.

А еще в России представлена компания SOTIO. В задачи ее команды входит создание фармацевтической компании, специализирующейся на препаратах для лечения онкологических заболеваний.

Самый продвинутый проект в портфеле разработок SOTIO основан на ее патентованной платформе DCVAC – активной клеточной иммунотерапии (АКИ) на базе дендритных клеток. SOTIO проводит исследования безопасности и эффективности DCVAC в ходе многочисленных глобальных клинических исследований с фазы I до фазы III для различных онкологических заболеваний: для пациентов с раком предстательной железы, для пациенток с раком яичников и для пациентов с раком легких. В 2019 году планируем начать в России клиническое исследование 3 фазы для лечения пациентов с раком яичников.

- Как бы вы оценили общий деловой климат в стране? Чувствуете поддержку государства как крупный инвестор?

- Мы положительно оцениваем подъем страны в рейтинге «Doing Business». С другой стороны, поле для улучшений в экономике, большей открытости, неизменности правил игры — неисчерпаемо. Жизнь бежит все быстрее и быстрее, процессы ускоряются, и государство здесь не должно отставать. Для нас важно, чтобы у власти было четкое понимание, что для развития страны нужно работать с инвестиционным климатом в различных направлениях. В рамках этого процесса, было бы правильно провести, в том числе и системную работу по улучшению отношения общества к обычным, честным людям, «рискнувшим» заняться бизнесом со всеми сложностями и неопределенностями, которые с этим связаны.

В развитых странах частный бизнес формирует существенную часть ВВП. Мне кажется, что и в России, доля такого бизнеса в ВВП и доходах бюджета должна увеличиваться. Для этого нужно сделать еще очень и очень многое, в том числе, частные компании должны иметь одинаковые конкурентные возможности с государственными. И конечно, в этом смысле, формирование уважительного отношения к добросовестному частному бизнесу и его представителям как в обществе, так и со стороны власти – одна из важнейших задач в деле поддержки предпринимательства в России. Качественное развитие и укрепление ветвей государственной власти и всех ее институтов, максимальная открытость и предсказуемость принимаемых ими решений, а также преемственность процессов при смене команд – тяжелая, но очень важная задача. Без ее постоянного претворения в жизнь ни одной стране пока не удалось модернизировать экономику и достичь ее устойчивого роста.

- А лично вам как работается и живется в России?

- Я уже около 13 лет в России. У меня здесь семья. Жизнь в Москве не сильно отличается от жизни в Европе, она достаточно комфортна. Вообще хочу сказать, что я и весь иностранный менеджмент компании, да и ее владельцы, хорошо говорят по-русски. В этом смысле, думаю, мы неплохо чувствуем страну и понимаем ее. Уверен, многие разделяют мое мнение, что России надо активнее экономически развиваться и меняться изнутри, больше открываться для бизнеса. Мне кажется, что особая роль здесь у молодежи. Именно она могла бы стать двигателем этих процессов. Ведь молодые люди родились и выросли уже в онлайн мире, эффективно осваивают современные технологии. И если создавать правильные условия, чтобы молодежь имела все возможности осуществлять свои мечты, заниматься бизнесом, жить и развиваться в России, то она обязательно начнет вносить еще больший вклад в трансформацию экономики страны. Это дало бы серьезный импульс для увеличения экономического потенциала России в целом.